ズバリ、最近の住宅ローンの承認率は非常に低いです。様は住宅ローンを申し込んでも、以前以上

に承認されないと言う事です。と言う事は必然的に、当然、以前、ぎりぎり住宅ローンが通っていた人

なんとか住宅ローンを通していた人！と言う様なちょっと住宅ローンが難しい！と言う人は、今後は

今迄以上に難しいと言う事になります。そうなった理由はいろいろありますが、ここで、なぜ、

住宅ローンが難しくなったのか！と言う事を語っても、住宅ローンの承認率が上がる訳では

ないので、又、以前にも語っていますので、あえて理由を語るのはよしますね！そこで、皆さんの

興味深い事はと言うと、ズバリ、いつになったら住宅ローンが通りやすくなるか？と言う事だと

思います。正直、この住宅ローンが通りずらいこの時でも、この３月と言う時期は若干は、通り

やすくなっています。なぜなら、当然、物事には原因と結果があるんですね！この時期、銀行は

期末なんですね！なので、なんとか、成績を上げたい！と言う意味で、今迄、他の時期なら、

ぎりぎりダメだった案件もこの時期は逆に通したりするんですよ！と言う様に原因と結果があると

言う事は、今、住宅ローンが通らない！と言う事実が原因になって、勿論住宅ローンが通らない

と言う事は物件が売れない！イコール、市場に物件がダブつく！イコール物件価格が下がるん

ですね！そこで、まだ、物件価格が下がっただけでは、住宅ローンが通り易くなるわけでは

無いんですよ！そこで、安くなったからこそ、優良なお客様が物件を購入しだしますよね！そこで

市場が動き出す！となると、銀行も動かざる負えない！と言った具合に動いていくんですね！

通常の物の値段の原理と一緒です！売れないから値段が下がる、売れるから値段が上がる！

一緒ですね！しかし、住宅ローンの場合、若干、国の政策などで、土地価格を左右する部分が

含まれますので、全てが上記の条件通りとは言いませんが！となるとですよ、具体的にいつごろ

住宅ローンが通り易くなるかと言うと、具体的な月は上げられないにしろ、まだ、かなり先！

と言った具合になりましょうか！しかし、住宅購入の方のほぼ全員と言っていい位に住宅購入時

には住宅ローンを利用します。なので、現在の状態が住宅ローンの利用が難しいからと言って

避けて通る事も出来ません。そんな時ご相談ください！きっといい案が見つかると思いますよ！

皆さん、住宅を購入する時、なにを重要に考えますか？立地、大きさ、年齢？いろいろ、重要な

事はあると思いますが、わたしが思うにずばり、何よりも重要な事は購入出来る物件よりも、

住宅ローンを返済して行ける物件！と言う事を一番重要に考えるべきだと思うんですね！

住宅取得をゴールではなく、言わば、家族の新しいスタートであって、無理のある計画でスタート

するより、勿論、余裕のある計画でスタートする方が勿論今後の人生が楽しいからです！よく

住宅取得は夢だと言いますが、あまりにも夢を追い過ぎて、今後、何もかも我慢をする！って言う

のはどうかな？って思うんですね！勿論、譲れない部分もあると思います。その場合、例えば、

中古物件にするとか、郊外の物件にするとか、方法はいろいろあると思うんですね！なぜ、今

その様な事を言うかと言いますと、時々、私の所にも、とっても無理のある計画でご相談に見える

方がいるんですね！勿論、どんなお客様もお客様には変わらないのですが、本当にその計画！

大丈夫？って思う方見えるんですよ！身の丈に合っていないと言うか、無い袖を振ろうとしている

とか！勿論皆さんの夢を叶えるために私共は住宅ローンのお手伝いをしていますので、いろいろ

な策を講じるのですが！しかし、本当に購入してからの方が大事なんですよ！皆さん、いろいろな

策！思いつきますか？よろしければご相談ください！

私の所には自営業者の方からの住宅ローン相談もとっても多いです。そんな中、多いケースが

所得を申告していないけど住宅ローンを利用出来ないか？と言う相談です。果たして、住宅ローン

は利用できるのでしょうか？まず、一つ一つ紐解きながら説明しますね！住宅ローンを利用する

場合、必ず、銀行には現在の所得の証明を出します。では、自営業者の方の場合、当然、法人と

個人の場合ではケースは違いますが、法人の場合ではあくまでも、給与所得者になりますので、

通常のサラリーマンと考え方は一緒になります。しかし、一つ大きな違いは、会社の利益状況を

確認されます。やはり、会社経営者の場合、法人も代表個人と同一とみなされるため、一つ簡単に

言えば、利益が出ていれば、勿論優遇されますし、逆に、債務超過など、資本金がマイナスに

なっているなどの場合は基本、借入は出来ません。又、個人の場合では申告書の所得金額が

サラリーマンで言う所得になりますので、例えば、上記した通り申告をしていないと言う事は

所得が無いとみなされますので、当然、借入は出来ませんね！勿論、法人、個人に関わらず、

自営の方の場合、税金対策として、所得を低く抑えたりとか、いろいろ策を講じていますが、

やはり税金は払いたくない！でも住宅ローンは借りたい！では、虫が良すぎます。又、社会保険

年金、滞納などの場合も借入は難しくなります！ここまで言うと、なんだ、教科書通りで難しいでは

ないか！と思いますよね！でも、自営の方の場合、サラリーマンと大きな違いがあるんですよ！

それは、サラリーマンの場合、所得を上げたくても、会社から支給される給与だからこそ、所得を

多くできませんよね！でも、自営の方の場合、所得は税金を払うつもりであれば、どれだけでも

高く申告出来ますよね！当然、税務署を低く申告して税金が取れないのは、指摘しますけど、

多くもらえる場合は、全然問題ないとは言いませんが指摘はほとんどないと思います。

ある程度、前段階から、住宅を取得することが分かっているのであれば、住宅ローンを借りやすく

することは十分に可能なんですね！いろいろ方法はあります。一度ご相談ください。

今後、住宅ローンを利用するにはどうしたらいいのでしょうか？ではなぜ、今、この様な話題を

するかと言いますと、ズバリ、現在、住宅ローンが通る可能性が非常に低くなっているからです。

では、まず、対策を考える前に、なぜ、住宅ローンが通る率が低くなっているかから考えましょう。

現在、銀行の利益は激減しています。通常、会社経営で考えた場合、利益が出ない場合、

どの様な対策をすると思いますか？単純に、利益を出す為には、入ってくるお金を多くして、

出て行くお金を少なくすればいい訳ですよ！ズバリ、銀行もこのことを基本にスクラップ　アンド

ビルド　をしているんですね！例えば、向こう何年間で、何割人員を削減するとか、店舗を閉鎖

するとか、今後、業務にＡＩを導入するとか、いろいろな策を講じて、まず、出て行くお金を少なく

しているんですね！では反対に、入ってくるお金についてはどうでしょうか？銀行は利ザヤを

稼ぐ商売ですので、大きな収入と言えば、貸付利息があるのですが、要は、ここが思う様に利益が

上がらなくなってきているんですね！そもそも、市場最低金利で、稼ぎは少なくなっています。又、

高齢化社会になりつつあり、貸付先も少なくなってきています。そこで、銀行は、相続関係の仕事で

利を出す様な手を打ったり、又、手数料を見直したり、とありとあらゆる手を打っていますが、

現実、入りと出で考えると、入りが思う様に上がっていないんですね！となると、必然的にもっと、

出の所を見直すわけですよ！そこで、住宅ローンなんですね！なんで！住宅ローンを貸し付け

だから入りじゃ～ないの？って思いますよね！確かにそうなんですよ、利益を出すためには、

貸付をしなければならないんですね！だから、今迄以上に手堅い人には貸したいわけですよ！

ちょっと難しい！過去に問題がある人！はいわゆる、デフォルトを起こしやすい！要は、不良債権

になって、回収できなくなる可能性の高い人には、今迄以上に貸付したくないんですね！だから、

住宅ローンは今迄以上に狭き門になっているんですね！しかし、住宅購入者のほぼ１００％と

言っていい位、住宅購入者は住宅ローンを利用する訳ですから、銀行のスタンスがどうであれ、

借りたい人はなんとかしたいですよね！しかし、上記した通り今迄以上に利用は難しいんですよ！

だからこそ、テクニックが必要なんです！なんとか、利用する為には、どうしたらいいか？

専門家に相談してみてください。きっといい案があると思いますよ！

最近、レオパレス２１などの３５年一括借り上げに関する集団訴訟問題が取り上げられています。

これどう言う事かと簡単に言いますと、老人が先祖代々から引き継いだ土地を持っています。

その土地を相続の時に相続税が沢山掛かる、だから、その土地にマンションを建てて、運用

しましょう。マンション建てれば、相続の時に相続税が安くなりますよ！と言う営業の元、建てた、

マンションは業者が３５年間一括借り上げをしますので、マンション経営も問題ないですよ！と

言うからくりなんですね！そこで、何が問題になってきているかと言いますと、要するに、業者が

儲かってないから３５年の一括借り上げが継続できない！と言う事なんですよ！だから、老人達は

話が違うじゃないか！って集団訴訟をしているんですね！そもそも、考えてみてください！３５年間

景気が変らない事なんてありえますか？又、現在、人口減が言われています。そんな中、確かに

人口減と世帯数減は違いますが、間違いなく、世帯数も減になっています。そんな中、次から次へと

新しいマンションが必要だと思いますか？又、全ての物件がそうだとは言いませんが、そもそも、

ビジネススタンスで考えて儲かる！と思う立地と、相続で得た、田舎立地で、ビジネスを考えた場合

利益が同じだけ得られると思いますか？と考えるとですよ！そもそも、こうなって行く事は最初から

分かり切っていた事なんですよ！しかし、今そんなことを言っても始まらないですよね！そこで、

皆さん、裁判してる訳ですよ！しかしですよ！よく考えてください！皆さん悲しいかな、マンション

経営者は企業家じゃー無いんですよ！だから、目先の裁判の事だけに集中しているんですね！

どういう事かと言いますと、私は本当の問題はここにある！と思うんですね！それは、ずばり！

銀行借入の返済！なんですね！皆さん、マンションを建てる時、相続対策も考えて！１００％と

言っていい位の方々が銀行で借金をしてマンションを建てているんですね！と言う事は当然、

毎月支払が発生しているんですよ！勿論、借入する時にマンションの土地とかを担保に入れて

お金を借りているんですよ！と言う事は、もし、返済が滞ったらどうなる思いますか？ズバリ、

その土地、銀行に取られちゃうんですね！そこで、訴訟をしていますから！と言ったところで、

それこそ、国レベルの問題になって、国家が介入して、銀行に支払を待ちなさい！とか、法的効力

のある指導をするならともかく、銀行も商売ですから、訴訟をしていようが、支払が無ければ、

淡々と土地を取り上げていきます！だから、本当は訴訟どうのこうのではなく、優先順位として、

マンションオーナーは先にしなければいけないことがあるんですね！勿論、訴訟をする上で、

弁護士の先生方がついているとは思いますが、当然、弁護士は法律の専門家！税理士は税理の

専門家！現在の土地を取れれない様にするにはどうしたらいいのか？勿論、知識が全くない訳

ではないと思いますが、ちょっと畑が違うんですね！本当！あまりゆっくりしていられませんよ！

よろしければご相談ください！きっといい案があると思います！

最近の傾向として、一言で言って住宅ローンの承認率が劇的に下がっています。様は住宅ローン

が通らないと言う事です。では、そもそも、住宅ローンが通り易い時期、と通りずらい時期がなぜ

存在するのでしょうか？簡単に、かつ大きな視点から、出来るだけわかりやすく説明しますね！

まず、住宅ローンは大きな意味で、国の政策に非常に左右されるという事、どういう事かと言えば、

簡単に、フラット３５、国が関係する住宅ローンですね！そこが、例えば、通り易くすれば、勿論

他住宅ローンも通りやすくなりますし、その逆も言えるんですね！では、なぜ、国が住宅ローンを

通りやすく、ずらく、しているのでしょうか？それはですね、最近の事で言うと例えば、近未来、

東京オリンピックがありますよね！となると、土地の価格は上がるんですよ！それが、急激に

上がるとどうなるのか？日本は以前バブル景気と言う物を経験しています。それと、同じ現象に

なるんですね！急激に土地価格が上がる。それで、一機にはじける！となると、経済は又、

壊れてしまうんですね！だから、分かりやすく言えば、不動産を買いたくても、買いずらくしている

んですね！そこで、今後はどうなるのか？勿論、業者は住宅ローンが通らないから、物件が

売れないですよね！となると、どうなるのか？物件価格が下がりはじめるんですね～！経済は

この様につながっているんですね！しかし、現在、まだ、私が思うに、物件価格は下がって来て

いません。と言う事はまだ、当分の間、住宅ローンが通らない時期が続くと言う事です。しかし、

不動産とは縁のものです。ですから、もっと待てば、価格が下がると思われても、条件に合った

物件はその時、タイムリーにしかないんですね！では、そんな時どうしたらいいのか？勿論、

そんな状況だからこそ、正攻法で、住宅ローンを申し込んでも通らないんですね！ご相談ください！

いい方法があるかもしれませんよ！

金融事故と言うものは、遅延、延滞、異動、過払い、民事再生、破産、などいろいろあります。又、

それぞれの事故に対しての事故金額の大小があります。そこで、その事故の種類、金額の大小

によって、住宅ローン審査の結果に違いが出るのでしょうか？私の所に相談に見える方で、よく

以前、１回だけ、携帯の支払が遅れた事がある。でも、それだけです！って言われるんです！

はたしてそれはどうなのでしょうか？まず、基本的な事からお話ししますね！そもそも、金融機関

はその金融事故を見て、なにを判断しているのでしょうか？以前、大きな借金を踏み倒している！

とかを見ているのでしょうか？確かに、金額の大小を全く見ていない訳ではないのですが、

ようするに、この人に、お金を貸して、帰って来るかどうか？を判断しているんですね！いくら

貸せるか？の判断はその後！ですから、金額の大小ではなく、きちんと、期日通り、返済を

しているか？貸付した場合、きちんと期日通りかえしてもらえるか？を判断しているんですよ！

だから、まず、その判断の時点では、破産の方と、携帯料金を１か月遅れて支払った方は、

極論で言えば、同じなんですよ！だからこそ、以前、携帯料金を１か月支払が遅れただけ！

と言う、だけ！の理論は成り立たないんですね！だから、携帯料金１か月遅延した場合でも、

基本住宅ローンは通らないんですよ！ではどうしたらいいのか？安易に１か月だけ！の原理で

自分で軒並み銀行に申し込む！これ、一番最悪！より一層借入出来る可能性が無くなります！

そもそも、１か月遅れただけでも借入は出来ないのですから、出来ない所に申込みをしても、

当然、出来ないものは出来ないですよね！だからこそ、私共にご相談ください。相談するだけの

価値はあると思いますよ！私のお客様はそのな方でいっぱいです！

今日は住宅ローンの種類について、事業資金と比較しながら説明したいと思います。まず、皆さん

住宅ローンはどこでも一緒だと思っていませんか？勿論、住宅ローンと言う大きな括りの中では

何処の金融機関でも一緒です。しかし、各金融機関商品の中身が違うんですね！勿論、金利等

の条件については、違って当然ですが、一様、私の所に相談に来るお客様目線で言うのであれば、

審査する条件が違うと言う意味なんですよ。又、銀行内でも、プロパー融資とか、保証会社付融資

とかいろいろありまして、当然、その商品によっても、審査の仕方、考え方が違ってくるんですね！

まず、保証会社付と言うのは事業資金で言う、県、市保証と言われるローンと同じ様な物なんです

けど、様は住宅ローンを利用したい人がいる！なので、その人を保証してください！と言うローンの

事です。極論で言えば、銀行は利ザヤを稼ぐ商売ですから、保証をしてくれるのであれば、仮に、

借入希望者が無職でも貸付する訳ですよ！しかし、現実、無職の人は保証会社が保証しません

ので、貸付はしません。しかし、保証会社が保証をするのであれば、銀行はリスクがありませんので

仮にその人が返済できなくなっても保証会社が代わりに弁済をしますので、おおいに貸付するん

ですね！変って、プロパー融資、事業資金でもプロパー融資はありますが、これは、保証会社が

保証をしない！いわゆる返済できなくなった場合、リスクを全て自分の所でかぶる！と言った融資

その為、事業資金の場合は保証人や担保を取ったりします。同様、住宅ローンの時にも、その様な

保全を計ろうとします。もう一つ、事業資金で言う公庫融資、これは、国が貸付する制度、事業資金

の場合、はっきり言って、銀行には利がありません。しかし、住宅ローンの場合、それが、

俗に言うフラットと言われる物なんですね！この、住宅ローンの場合には、銀行にも当然メリットが

あります。又、あります、と言うより、分かりやすく言えば、貸付して利益を乗せて、即、国に売る！

って言う感覚でしょうか！なので、まったくリスクがない訳ですよ！なので、銀行はフラットを

使いたいんですね！しかし、フラットの場合、事業資金の時でも同じなんですが、国がやっている

からこそ、国の考え方の大きく左右されるんですよ！例えば、事業資金の場合、今後、高齢者が

多くなる、その為、今後は高齢者に対する融資は優遇するとか！と同じ様に、住宅ローンの場合

オリンピックが控えている！その為、現在土地価格が高騰ぎみ！その為、今のタイミングは

住宅ローンを抑える！逆に、緩くする！なんて具合にですね！ですから、例えば、現在、住宅ローン

を申込みする場合、何が、又、どこの機関のどの商品が、借入する本人に一番有利なのか？

考えた事ありますか？借入が難しい人はそこまで考えて申込みするべきなんですね！一度

ご相談ください。

先日、あるネット銀行が住宅ローン審査にＡＩを導入と言う記事が新聞に載っていました。そもそも

銀行が住宅ローン業務に利益が出しにくくなってきている為、人件費削減の為、ＡＩ導入と言う

流れは自然な流れです。しかし、ネット銀行の住宅ローン審査は最近に始まった訳ではなく、

以前から、ＡＩに等しい審査をしていたんですね！どういう事か？と言いますと、まず、根本から

話しますね！皆さんの認識で、ネット銀行の方が、通常の銀行より、金利が低い！と言う認識は

あると思いますが、なぜ、低いかわかりますか？物事には、きちんと理由があるんですよ！

単純にネット銀行の場合、１つの住宅ローン案件を審査するにあたって、通常の銀行より、人件費

が掛かって無いんですよ！だから、単純に金利が低いんですね！では、なぜ、人件費が低いのか？

それは、審査を、コンピューターでしているんですね！いわゆる、ツリー方式と言いまして、

俗にいう、あみだくじと同じなんですよ！どういう事かと言いますと、まず、コンピューターに、

借入したいひとの情報を入れます。例えば、年収がいくら？勤続が何年？とか、すると、

コンピューターは年収いくら以上、以下、で〇か×で判断して、あみだくじをしていくんですよ！

それで、最後辿り着いた所で、融資が出来る、出来ない、を判断するんですと！正にＡＩですね！

そこで、この、ネット銀行の審査は通り易いのかどうか？と言うことですが、はっきり言って、

どこに借入の申込みに行っても問題無い人であれば、大変便利だと思います。しかし、小さな事でも

多少、問題がありそうな場合、この場合は銀行マンの技量などが一切入らないんですね！だから、

ダメな場合は、どう転んでも、ダメはダメなんですね！だからこそ、私の所に相談に来る様な

お客様の場合は、私が思うに、デメリットはあるにしろ、メリットは何一つ無いと思います。

問題が無いと思っていても、実は問題があったなんて事、とっても多いんですよ！

一度、ご相談ください。

住宅ローンを申込みする時に、何を基準に申込みをしますか？当然、何も問題が無い方は

ズバリ金利を判断基準に考える！と言うと思います。しかし、問題が無いと思っていたけど、

通らない方を含めて、私の所には、何とかどこでもいいから住宅ローンを通して欲しいと言う方々が

相談に見えます。そこで、実際に住宅ローンが通り易い銀行と言うのは存在するのでしょうか？

わたしが思うに、その様な銀行は存在すると思います。しかし、その銀行とは、常に同じ銀行とは

限らないのです。もっと詳しく言えば、同じ銀行でも、支店、担当者、はたまた、申込みする時期

などによっても、通り易い銀行は変って来るのです。だから、通りずらい友人が、この銀行で、

住宅ローンが通ったから、又、業者の方々で、以前、難しいお客さんが通ったから、又、その

銀行に申込み！と言う原理は成り立たないと私は思うのです。では、なぜ、その原理が成り立たない

のでしょうか？まず、大きなくくりから説明をしていきます。まず、銀行そのもの自体は通常の

会社と同じ利益追求をしている訳ですよ！となると、当然年度が替われば、会社で言えば、本社

から今年度の方向性が出ますよね！例えば、銀行で言えば、今年度は住宅ローンに力を

入れろ！とか、入れるな！とか。その方向性によって、各支店は支店の方向性を決めるんですね！

支店長が！そこで、当然、支店長の考え方一つで、方向性が変って来ます。なので、同じ銀行でも

支店によって通り易い、ずらい、は当然出て来ます。又、申込み金額によって、支店長決済が

出来る範囲なのか、本店のお伺いをしなければならないのか？でも変って来ますね！例えば、

支店長が変ったばかりなんて支店の場合、やはり、銀行マンもサラリーマンですので、前担当とは

違う方向性を出したいと思うのは、通常の心理ではないでしょうか！そこから、担当者レベルに

来た時に、当然、人間ですので、能力の差は出て来ますね！と言った具合に住宅ローンの

通り易い、ずらい、はいろいろな条件が合わさって、あり得るんですね！そこで、通るかどうか

分からない、ぎりぎりなレベル！と言う方が通りずらい所に申し込めば、当然、ローンは通らない

んですよ！だからこそ、その辺りの情報は非常に重要だと私は思いますね！住宅ローンの

難しい方、一度ご相談ください。間違いなく、自身で申込みされるよりかは、可能性は高いと

思いますよ！住宅ローン申込みは当然結果でしか判断できない為、本当に利点があるかどうか

は申込みされる時点ではなかなか判断できませんけどね！でも、上記した内容をよく理解すれば

相談する意義がある事は理解できると思いますけどね。

先日、メガバンクが人員削減、地方の住宅ローン撤退！などのニュースが流れました。それこそ

私が若い頃は銀行は潰れない！などと言う話がありましたが、その後、実際に潰れたり、合併

したり、それこそ、銀行が潰れない！なんて話ははるかかなた昔の話であって、今は、普通の

企業同然、採算の取れない事業からは当然撤退するし、人員削減も当然する訳ですよ！と言う事は

銀行から見て、住宅ローン貸付は、いわゆる儲からない部門なんですね！当然、ここまで、

住宅ローン金利が下がっている、今後高齢社会になっていく上で、新規の住宅ローンが

見込めるか？など考えた時に、銀行の判断は当然だと思います。今後、高齢化社会になっていく

上で、相続等の部門に人員を厚くするのは当たり前です！そこで、一つ言えるのは、例えば、

ここ東海地方で言えば、ＵＦＪが金利を上げる、下げる！によって他行も右習えで、業界は

動いて来ました！確かに、今回地方の住宅ローンを廃止と言うことですが、そもそも、儲からない

から廃止をする訳であって、都会だから、爆発的に地方と違って儲かっている部門だと言う事では

ないと思います。と言う事は勿論、この地域でも住宅ローンを扱わない銀行が出る訳です。勿論

メガバンクから最初ではあると思いますが！となるとですよ！先ほどのげんきから言えば、

右習えで、扱わない銀行が多くなっていくことは十分に考えられます！百歩譲って、扱わない

銀行が増えないにしても、様するに儲からない部門には、今迄通り力は入れない！と言う事です。

となると、銀行はどうなると思いますか？当然、銀行は利ザヤを稼ぐ商売ですから、絶対数として

貸し出す件数は減らすけれども、確実性の高い、優良な客を今迄以上に選んで、貸出

する訳ですね！となると、今迄の様に住宅ローンをかりるのが難しいお客様はどうなるのか？

当然、今迄以上に借入が出来なくなるんですね！だからこそ、借入するには今迄以上に

借入のテクニック、知識、経験が必要になって来るんですね！アメリカでは、住宅ローンを利用

するには、日本の様に個人が直接銀行には行きません。それこそ、モーゲージ専門のコンサルが

いて、その人間を介して住宅ローンの申込みをするんですよ！やはり、それ位、考えて申込み

しないと、今後は住宅ローンの申込みは難しいかもしれませんね！よろしければご相談

ください。

最近、ネットで、同時に複数の住宅ローンに申込みが出来るサービスがあります。はたして、その

サービスはどうなのでしょうか？その答えを述べるには、まず、申込者がどうなのか？と言う事に

なります。どう言うことかと言いますと、私の所には相談に来られない様な、優良！？なお客様に

とっては、とってもいいサービスだと思います。勿論、店頭の出向く手間もありませんし、金利差を

確認することが出来ます。しかし、私の所に相談に来る様なお客様！もしくは、一度否決されて

しまったお客様！何か、問題があるのではないか？と自分で思うところのあるお客様！の場合に

とっては、いいサービスどころか、マイナスになる事しかありません。何故かと言うと、まず、銀行

は住宅ローンの申込みがあった場合、個人情報を取ります。その場合、どこの銀行が、何月何日に

個人情報を取った！と言う履歴迄、残ります。と言う事は、複数、仮に５つの銀行に同時に申込みを

したとしましょう！すると、当然、５銀行共、個人情報を取りますので、取りに来履歴は５つ

つきますよね！そこで、確かに、各銀行ごと、住宅ローンと言う商品のくくりで言えば同じなのですが

各銀行商品の中身はちがうんですよね！しかし、審査基準はそこまで大きな差はないんですよ！

と言う事はどこかの銀行が審査をして、ここが問題！と思うのであれば、当然、他の銀行も

同じ所を問題にするんですよ！と言うことは、他の銀行に行っても、断られるには断られる理由が

あるので、同じことなんですね！そこで、5銀行申込みすると、5銀行で断られた履歴がつくだけ

なんですね！そこで、逆に自分が貸す側だったとしたら、１銀行断られている人と、5銀行　も　

断られている人と、仮に新しく審査をする場合、見方は同じだと思いますか？様なそういう事

なんですね！しかし、当然Ａ銀行で断られて、Ｂ銀行で承認になった！と言うケースはよく

あります！なぜでしょう？それは、先ほど言いました中身が違うんですよ！では、どうしたら

いいのか？この条件で、何処の銀行なら通してもらえるのか？を考えて、ピンポイントに申込み

するべきなんです！断られるには、断られる理由がちゃんとあるんですよ！一度ご相談ください。

最近、いぜんでも多かったのですが、以前に増して外国人の方の依頼が増えています。増えている

理由として、各金融機関が最近一段と外国人の方に対しての住宅ローンを急に厳しくしている

現実があります。私個人的な意見を言うのであれば、ちょっと話はそれるかもしれませんが、今後

日本は高齢化社会になっていきます。そこで、現在でも人手不足の世の中、今後、この問題を

解決していく為にはどうしても外国人を受け入れざるを得ないと思うのです。となると、金融機関も

今後の対策として、外国人に対しての住宅ローンを含む貸付に対して、もう少し柔軟になる必要が

あると思います。当然、日本国として外国人を受け入れる事によって、今迄単一民族だった日本人

に血が混じる訳ですから、例えば、現在、いろいろなスポーツの世界など、血が混じるからこそ、

今迄に無い記録を出せれる日本人などが多く出ていますよね！と言う具合にいい事もある訳

ですから！ちょっと話がずれましたが、そのいい事もあるのになぜ最近外国人の方に対して

融資が厳しくなっていると思いますか？それはズバリ！デフォルト！要するに、貸したはいいが、

返済しない！遅れる事は当たり前！と言う具合に、日本人でもデフォルトはかな多いと思い

ますが、それに輪をかけて多いんですよ！だから、銀行は外国人の方に融資したくないんですね！

しかし、その現実からすれば、銀行の方針は、もっとも！当たり前！なんですね！なので、外国人

の方々も、確かにトラディションの違いはあるかもしれませんが、日本には、郷に入らば郷にしたがえ

と言うことわざがあります。どう言う事かと言えば、要するに、外国では借りたお金を返済するに

あたって、遅れるなどと言う事は日常かもしれませんが、日本では、それはタブーなんですね！

逆に言えばそれが当然だと私は思うのですが、だから、日本に来たら日本の習慣にしたがえ！

と言う事なんですよ！まず、その部分が理解できて、はじめて融資の申込みの土台に乗れる！

と言う事ですね！私は決して外国人の方には融資をするな！と言っているわけではありません！

上記した通り、日本は今後、外国人を受け入れて行かなくてはいけません。となると、外国人の

かたの割合が増えます！ビジネスの基本として、ターゲットとして、割合の大きいターゲットを

狙うのは、ビジネスの基本！となると、外国人の方々にも今住宅ローンを利用してもらわなければ

なりません。だからこそ、外国人の方々も気持ちを多少、日本人に近ずけてくださいね！

でも、申込みは難しいのは現実！一度ご相談ください。

住宅ローンを利用するに辺り、所得が低い為に、妻の所得を合算して審査をする場合があります。

所得合算には、妻の所得の１００％、５０％、迄など銀行によっていろいろな規定がありますが、

私の個人的な意見として、所得合算をして審査を通す事自体がそもそもどうか？と疑問を感じる

所でもあります。なぜならば、所得合算をして住宅ローンを組まれる方々の多くは、勿論、住宅

ローンを組む時点で、奥さんが仕事をばりばりしている！と言う方が多いです。勿論、子供は

まだいません！と言う方が圧倒的です。仮に子供がいてもまだ小さいとか！すると、そこが問題

なんですね！今後、子供を出産する、子供が大きくなっていく！と行った場合にはたして、現在と

同等の収入が奥さんに見込めるか？と言う事なんですね！その上で、所得を合算して審査する

と言う事はもし、奥さんの所得が現状が見込めない場合、即、支払が困窮すると言う事なんですね！

これは、ご主人が病気になって収入が見込めなくなる確率よりも高いと思いますよ！なので、

所得合算はどうか？と思うのですが、最近多いのが、奥さんが外国人！働いている！なので、

その所得を合算して審査を通したい！と言う物！このケース！全てのケースにと言っていい程

奥さんの仕事が水商売のケースが多いんですね！又、ご商売柄、給与は手渡し！無申告、と

言ったケースが圧倒的に多いんですよ！そもそも、銀行の借入審査での所得を証明するものは、

基本公的機関の証明書になるんですね！なので、例え、月１００万円の給与をもらっていると

言っても、無申告であれば、それはあくまでも所得は0円なんですね！なので、申告をしない！

手渡し！などのシステムは店側の理由になりますので仕方がないとしても、たとえば、給与を

もらったら自分で毎月固定の通帳に振込するとか！いわゆる、銀行審査の時に多少でも、

これだけの給与をもらっています！と言う理由付けが出来る様にはしておくべきですね！でも

それがしてあれば所得合算が出来るのか？と言えばそんな簡単ではありませんよ！よろしければ

一度ご相談ください。いい案が見つかるかもしれませんよ！

今回は離婚後の住宅ローンがどうなっていくか？住宅に住み続ける側として話してみたいと

思います。まず、多いケースとして、当初住宅ローンを組む時に前夫主債務、奥さん連帯保証

離婚後、夫が出て行き、妻子供が住宅に残る！と言うケースが圧倒的に多いです。その場合、

意外と、住宅ローンをそのまま前夫主債務のままで！と言うケースが多いんですね！そこで、

問題は本当の所を言えば、銀行サイドとしてみれば、主債務者がその物件に住んでいないので

あれば、この場合、主債務を奥さんに変えなければいけません。しかし、現実的に奥さんは

働いていない為ローンが組めない！と言うケースがほとんどです！その為、銀行としても、

離婚の事実を知ってしまえば、基本、主債務を変更するように言ってきます。しかし、その

知ってしまえばと言う部分で、例えば、今迄通り、返済が滞りなくされていれば、知る余地が無い

のが現状なんですね！なので、特に問題が無い！と、奥さんも問題意識を持たないで進んで行く

事が多いんですね！しかし、前夫が何等かの理由により、支払が滞った場合！（勿論、現在

自分が住んでいない！又、時がたてばたつほど、責任が薄れていくなどの理由で）どうしよう！

って事になるんですね！そこで、その後どうなっていくか！と言う事を今回は奥さんの立場で

話します。まず、今日は、めでたく主債務が奥さんになったという仮定で話します。ズバリ、その後

奥さんは家計が苦しくなって、家を手放すケースが多いです！そもそも、本人の所得で返せる

範囲で住宅を取得しているのではなく、どうしても、その現在の物件手放したくない！と言う観点

から住宅ローンを組んでいるため、無理も出てくるのですね！しかし、そんなケースばかりでは

ありません。例えば先祖代々の土地だからどうしても手放せない！とか、いろいろな理由が

ありますよね！そんな時どうすればいいのか！住宅ローンの主債務は奥さんになった！前夫

とはきれいになった！でも今回無理がたたって、手放さなければならない！そんな時、

ちょっとまってください！私達には、今迄の経験があります！どの様にすれば、解決できるのか！

方法は沢山持っています。手放す前に一度ご相談ください。

最近、賃貸経営の皆様がこぞって裁判を起こしています。ずばり、家賃１０年保証ですから、相続

対策になりますから！銀行ローンで出来ます！毎月老後資金が溜まります！と言われて建てた！

そう！あの件ですよ！もしかして私も！自分も！って方、見えるんじゃーないですか！では、

そもそもどの部分が問題になっていて、現在どの様な状態なのか！はたまた今後どうなって

行くのか！又どうしたらいいのかを話したいと思います。ではまず問題点！賃貸経営をされている

皆様は、全員がそうとは言いませんが、大多数の方が営業マンに、空いている土地にマンション

建てませんか？管理はこちらがします！１０年間は家賃の保証をします！と言われて、今迄

マンション経営をしたい！していた！方ではない方々が家賃保証と言う甘い言葉に乗せられて

銀行ローンでマンションを建てている。現在の状態はマンションの乱立状態、ズバリ需要と供給が

逆転している状態！その為、家賃の１０年保証が保証されていない状態！又は、１０年後、保証額

が激減されて、収入より、銀行ローンの方が多い！毎月持出になっている！とこんな具合になって

いるんですよ！そこで、皆さん、話が違うじゃ～ないか！って裁判しているんですね！では、

今後どうなるのでしょうか！まず、業者との裁判は裁判で進むとして、一番大きなことは、銀行が

マンションを担保にお金を貸している！って事ですよ！ズバリお金貸し付ける時には、抵当権！と

言う権利をつけるんですね！これは、どんな権利かと言うと、この物件を担保にお金を貸しました。

その代わり、お金が返せなくなったらその物件を頂きます！って言う権利なんですよ！

分かりやすく言えば！これはきちんと法律で認められている権利なんですね！と言う事は、勿論

業者に対して裁判を行います！しかし、そこで、返済が滞れば、粛々と銀行はその権利を

実行して行くんですね！なので、業者との間で！お前が悪い！とかやって白黒つける事もとても

重要なんですが、それより、重要な事があるんですよ！それはズバリ！返済が出来ない

アパートローンを現在どうするか！と言う事。当然そちらの方が優先なんですね！仮に裁判で

業者が悪い！となっても、その時点で物件がなくなっていたのであれば、それは意味がありません！

であるなら、現在の経営状態をどの様に改善するのか？それを考えるべきです！ビジネススタンス

で考えるのであれば当然ですよね！しかし、先ほど言った通り現在、需要と供給が逆転している訳

ですから、空室率を減らす為の努力は当然必要なのですが、即効性がありません当然、銀行は

支払を待ってくれませんから、解決の優先順位はまず、銀行の支払をどの様に解決していくか？

が先だと思います。なかなか、皆さんだけでは、解決策は出てこないと思います。私共の所には

沢山の相談事例があり、解決策もあります。ぜひこういう時こそ専門家に相談してみては

いかがでしょうか？

最近非常に多い相談で、過払い請求経験者の住宅ローン相談があります。最近でこそ、以前の様に

過払い請求をしても、未来、ローンを組むことは出来ます！などと言うふれ込みは少なくなって

来ていると思いますが、過払い請求経験者の方は、過払い請求が理由で住宅ローンが組めない

事が理解できない方が多いようです！それは、上記した通りローンを組むことが出来ると言った

ふれ込みで、過払い請求をしているからなんです！では、本当の所はどうなんでしょうか？まず

過払い請求とは、出資法の元に計算される利息と利息制限法の元に計算される利息に差が

有るんですね！様はその差額分を多く支払っている！だから返してください！と言う申し立て

なんですよ！となると、確かに多く支払っている物を返してもらう訳ですから、何も、遅延延滞など

個人情報に傷がつく様なことはありませんよね！確かに、机上で言えばその通りなので、告知

通り、ローンを組むうえで、なんら支障はありません。しかし、現実はどうかと言いますと！確かに

過払い請求をしてもらった機関の経験値や、テクニックなどにもよりますが、申請中に結果、

遅延延滞になってしまっている！とか、申請漏れで、１つローンが残ってしまっている！とか、

過払い請求をしてもらう機関だけの問題ではなく、本人の問題も含み、現実には、個人情報に

傷がついてしまっている事がほとんどです！勿論、見る人が見れば、こ案件は、過去、過払い

請求など、なんらかの法的手続きを取っているな！と言う事は分かります！となった場合、

逆に自分が貸す側の立場だったら、その様な人にお金を貸しますか？と言う事になる訳ですよ！

又、その説明をしたのち、５年たてば個人情報はきれいになるので、それから借りる！など、

安易に素人の考えで、言われる方がみえますが、詳しくは語りませんが、たとえば、現在の世の中

莫大なデータって安易に保管することは出来ますよね！例えば、自分が貸す側であれば、個人

情報が少々問題がある程度であれば、通常の調べ方で済みますが、ん！？これどうなの？って

思ったら、突っ込んで調べようとするのは当然のことですよね！ましてや、５０万１００万レベルの

カードローンの申込みではなく、何千万円の住宅ローンであればなおさらだと思うのですが！

どう思いますか？でも、皆さん大多数の方は住宅ローンを利用しないと住宅を取得する事が

出来ないんですよ！だからこそ、そんな時にもご相談ください！結果、なんとか借入が出来ている

方、沢山見えますよ！でも、やっぱり自分では無理！餅やは餅やですご相談ください。

住宅を取得する方のほとんどの方が住宅ローンを利用すると言っても過言ではありません。では、

住宅ローンを利用するにあたり、皆さん、結構、金利に対しては敏感ですが、返済期間は何年位

にするのがいいと思いますか？まず、住宅ローンには各金融機関、最終完済時年齢と言う物が

あります。それは、要するに何歳までなら住宅ローンが組めますよ！何歳迄に住宅ローンを完済

してくださいね！と言う物です。銀行によってまちまちですが、７５歳、もしくは８０歳最終完済が

基本です。例えば、７５歳最終完済の銀行に、４０歳の時点で住宅ローンを申し込みした場合、

現在の基本的住宅ローンの最長期間は３５年になりますので、最終が７５歳になります。したがって

４０歳の時点で３５年返済の住宅ローンが机上で言えば組める訳ですね！例えば、これが４５歳の

場合は、３０年しか組めなくなるんですね！となると、簡単に言えば、月返済額が多くなると言う事

です。しかし、ちょっと待ってくださいね！７５歳迄、住宅ローンが組めるからと言って、７５歳迄、

本当に住宅ローンを組んでいいんでしょうか？ちょっと偏った言い方になるかもしれませんが、

この３５年返済の住宅ローンって昭和時代の産物なんですね！どういう事かと言うと、昭和時代

終身雇用が確率していて、年々給与が必ず上昇していく、そして、定年したら、退職金がガッポと

入ってくる。その条件を前提にこの３５年返済の住宅ローンは作られているんですよ！となると

現在の世の中にその条件が当てはまると思いますか？当然当てはまる人もいるとおもいますが、

少なくとも、昭和時代より少ないのは明らかです！ではなにが言いたいか！ずばり、現在の雇用

形態から考えて、６０歳、もしくは６５歳が定年、と言う事はその年齢が給与のＭＡＸ！それ以降は

給与が減るのは当然、退職金！現在新卒の新入社員が定年迄勤め上げる割合って１０％も

無いんですよ！賞与！必ずもらえると思っていませんか？そもそも賞与とは、会社が儲かっていて

はじめて支給されるもんなんですよ！などなど、要するに、７５歳最終完済だからと言って、安易に

７５歳迄住宅ローンを組むのは問題だ！と言う事、しかし、住宅取得とはある意味、夢を形にする

事です。なので、あまりにも現実論ばかりはなしていても、本当に夢がありません。しかし、住宅

取得とは、そこがゴールではなく、そこからが、家族の新しい出発になるのです。勿論、７５歳まで

住宅ローンを組まない代わりに、月返済額が増える！毎月が苦しい！なんてのも問題ですよね！

ですから、安易に返済期間を考えるのではなく、きちんとプランを立てて、組むべきです！

ご相談ください！きっといいアドバイスが出来ると思いますよ！

私の所に相談が来る案件で上位に来るあんけんがあります。その案件はズバリ、

過去、破産をしているけど住宅ローンを組みたい！と言う物です。正式に言うと最初相談に

みえた時には破産の事実を隠しています。その後、話をしているうちに！又、個人情報を確認

しているうちに、実は！となってぽろぽろお話しされるケースが多いです！ズバリ、お話しすれば、

私の所にご相談に来るのであれば、実は！ではなく最初からお話しして頂いた方が、とっても

お話しがすすめやすいです。しかし、破産をしているので、当然、普通の方よりもはるかに、

住宅ローンは借りにくいですけどね！しかし、借りずらい！とのお話をしたときに皆さん、口を

揃えたように言う事があるんですね！それは、破産してから、7年、１０年たつと、破産の事実が

消えるから借入が出来ますよね！って言うんですよ！それってどうなんでしょう！まず、一つ一つ

説明しますね！まず、銀行は融資をする場合、必ず、個人情報を取ります。そこには、現在の

借入状況、返済状況、過去の借入状況、返済状況等、銀行が判断する為の情報がいっぱい

載っています。そこで、勿論、過去破産をした場合、その情報には、破産をした事実が載って

いるんですね！そこで、この情報と言うのは、記載期間がありまして、何年迄、記載と決まりが

あるんですよ！その記載期間に関しては、分かりやすく言えば、事故情報の場合、事故の大小に

よって記載期間、又記載方法もかわって来るんですけどね！そこで、破産してから、何年か

たっているから、記載がされていない、だから借りられるんじゃーないか？って思われるんですね！

確かに、システム的な事を言えば、記載が消えているかもしれません！しかし、それは、

銀行にとって、破産の事実が分からないと言う事だけであって、仮に、10年たったから、

借りられるという事ではないんですよ！あくまでも、破産の事実が分からないと言うだけ

なんですね！では、はたして本当に分からないのでしょうか？仮に、銀行は個人情報上、

破産の事実が分からなかったとします。その場合、銀行は保証会社にこの人に住宅ローンの

貸付をしたいので、保証をしてください。とお願いをします。すると、勿論保証会社も、銀行同様

審査をするんですね！さて、ここが問題なんですね！保証会社は、いわゆる、銀行が確認

していた個人情報ではなく、ほかの情報、いわゆる、独自に保有している情報も確認

するんですよ！すると、ここで、出で来る事が多いんですね！と言うより、必ずと言っていい程、

で出来ます！すると借りられない！となるんですね！となると、今後一生借りられない事に

なりますね！でも、大なり小なり、それ事実なんですよ！では、どうするのか？本気で、住宅を

取得したいと思われるのなら一度ご相談ください。

よく相談される件で、不動産賃貸業を今から始めようと思うのですが、個人経営、法人経営、

どちらがいいですか？と言われます。そこで、いつも私が言う事なんですが、では、貴方は

不動産賃貸業をどれ位の規模迄持っていきたいですか？と聞くんですよ！なぜならば、この問いの

答えになってくるとおもうのですが、まず、法人経営、個人経営、の違いとして、大きな違いは

分かりやすく言えば、税金のの仕組みが違うんですね！裏返せば、経費の認められ方が

違うんですね！不動産賃貸業は、業と言う通り、商いなんですよ！確かに、相続税対策で

やって見える方も多いとは思いますが、それ、逆なんですね！相続税対策をする為に不動産

賃貸業と言う商いをするのではなく、不動産賃貸業と言う商いをした結果、相続税対策になる！

と言う事なんですね！ですから、あくまでも、利益が出ないと続けられないんですね！普通の

商売となんら変わりません。と言う事は、町の個人商店の税務、経費、と大会社の税務、経費を

比べていることと一緒なんですね！だから、不動産賃貸業を、今後、個人商店レベルで止めるのか

大会社レベル迄持っていくのか？にもよって、法人でやるべきか個人でやるべきかが違って

来るんですね！不動産賃貸業を大きくしていくとは、イコール、物件を買い続けると言う事です。

と言う事は、通常は借入をしなければいけません。と言う事は、今後、借入が出来る様な

買い方を最初からして行かないとダメなんですね！単純に、この物件安いからとかでは

ダメなんですよ！なので、私が思う理想な方法は、大きくする前提で、最初は個人経営から、

ゆくゆくは法人に移転。通常の商売と一緒！経過を得て、法人に移行していくのがいいんじゃ

ないでしょうか！しかし、ここで、再程言った様に、大きくするためには、大きする為の借入の

仕方があるんですね！よろしければご相談ください！